Formatação jurídica dos shopping centers Introdução

Introdução

O shopping center é, antes de tudo, um organismo econômico complexo: um local de consumo, de prestação de serviços, de lazer, de entretenimento e de convivência social, mas também um ativo imobiliário de longa maturação e uma joint venture permanente entre diversos agentes. Para compreender como esses empreendimentos se estruturam e se mantêm competitivos, é preciso analisar sua formatação jurídica e negocial sob três grandes perspectivas, distintas e complementares:

1. A relação entre empreendedores e lojistas – dotada de ampla liberdade de contratar e regulada por instrumental contratual com cláusulas típicas e particulares que tratam do uso dos espaços, dos diferentes fluxos financeiros e disciplinam os padrões operacionais.
2. A estruturação do coempreendedorismo – formas de parceria entre empresários e investidores usualmente encontradas no mercado, que possibilitam o investimento conjunto e a gestão compartilhada.
3. A organização imobiliária do empreendimento – desenho registral que confere dinâmica ao shopping e a eventuais empreendimentos complementares (caso de multiuso), permitindo a adaptação do mix de lojas.

Examinados em conjunto, esses três aspectos compõem a arquitetura jurídica que sustenta o negócio e contribui para a sua estabilidade, flexibilidade e eficiência financeira. Este capítulo explora cada um desses aspectos, oferecendo uma visão integrada da formatação jurídica dos shopping centers para gestores das áreas financeira, comercial e operacional.

1. A relação entre empreendedores e lojistas

1.1 Visão geral e princípios legais

A relação entre empreendedor (locador) e lojista (locatário) é regida, no Brasil, pelo art. 54 da Lei de Locações (Lei n.º 8 245/1991), que consagra a prevalência das condições livremente pactuadas nos contratos de locação em shopping center, combinada com a sujeição das partes às disposições processuais gerais.

Ao mesmo tempo, destaca-se a aplicação da Lei da Liberdade Econômica (Lei n.º 13 874/2019), que inseriu no Código Civil conceitos como os da presunção de paridade e simetria nas relações empresariais, intervenção mínima do Judiciário nos contratos entre agentes de mercado, reforçando ainda mais a autonomia privada e a liberdade de contratar já garantida, desde a década de 1990, pelo art. 54 da Lei de Locações, no tocante às locações em shopping centers.

Esses fundamentos legais explicam por que os contratos de locação em shopping center são bastante detalhados: precisam capturar o equilíbrio entre as regras operacionais de uma operação coletiva (que exige padronização) e as diferentes condições econômicas e particularidades negociadas com cada lojista.

1.2 Instrumentos aplicáveis

1.3 Exemplos de cláusulas econômicas

1. Aluguel Mínimo + Aluguel Percentual

Estrutura dual de renda – o aluguel de uma loja em shopping center costuma ser determinado mediante a aplicação de uma percentagem sobre o faturamento bruto do lojista (aluguel percentual), observado um piso que representa a remuneração mínima contratada (aluguel mensal mínimo).

2. Aluguel dobrado em dezembro

Para facilitar o pagamento da renda mínima anual programada, o aluguel mensal mínimo costuma ser distribuído de forma desigual ao longo do ano, em regra adotando-se o valor dobrado em dezembro, período em que, com a força das vendas de Natal, o aluguel percentual costuma cobrir o piso remuneratório. Nessa hipótese, facilita-se o custeio da remuneração mínima nos demais meses. Por questões de sazonalidade, o aluguel mínimo dobrado pode ocorrer em outros meses, como no período da Páscoa para lojas de chocolate. O importante é que, tecnicamente, a cada ano, só existem 12 aluguéis em shopping center, calculados, mês a mês, mediante a comparação entre o aluguel mínimo e o aluguel percentual, prevalecendo o maior valor assim apurado.

3. Res Sperata ou CDU (Cessão de Direito de Uso)

Valor pago pelo lojista quando da entrada no shopping, a fim de integrar o seu conjunto de lojas, remunerando know-how do empreendedor, seus estudos de mercado e o fluxo de clientes já estabelecido no empreendimento.

4. Cláusula de raio

Regula a coexistência de estabelecimentos de um lojista na área de influência do shopping. Certos lojistas, atraídos para o tenant mix do empreendimento em função de seu poder de atração de clientela, pactuam essa cláusula cientes de que a abertura de outra loja no raio contratual prejudica o conjunto de lojistas. Isso porque a existência de uma loja idêntica ou similar, dentro e fora do shopping, neutraliza o poder do respectivo lojista de incrementar o fluxo de pessoas no shopping.

5. Taxa de transferência

Incide se o lojista ceder ou vender o ponto e também tem a finalidade de resguardar o mix do empreendimento. Adicionalmente, considerando que o fundo de comércio da loja em shopping também pertence ao empreendedor, que cria a freguesia do local, a taxa de preferência pode representar a participação do empreendedor no valor auferido pelo lojista com a venda ou cessão do ponto, direta ou indiretamente.

6. Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD)

Cada loja tem uma fração de contribuição para o rateio das despesas comuns do shopping, na qual (i) o numerador é o CRD a ela atribuído, fixado com base na área respectiva, com ou sem desagravamentos, e em função de outros fatores, tais como localização no mall e demanda de serviços (podendo ser estabelecidas condições diferenciadas para âncoras, megalojas e quiosques); e (ii) o denominador é a soma dos CRDs de todos as lojas, com eventuais ajustes decorrentes do contrato ou de particularidades de cada empreendimento. Assim, a fração de contribuição de cada lojista no rateio das despesas poderá variar, por exemplo, em função do número de lojas existentes no empreendimento, como em situações decorrentes de expansões ou remodelações, sem necessidade de alteração da forma de cálculo aplicável a cada lojista, eis que sua participação no rateio se torna autoajustável, face à mobilidade do denominador da fração de contribuição.

7. Fundo de Promoção

A contribuição para a formação do fundo – destinada a custear campanhas promocionais – é normalmente fixada em um percentual do aluguel mínimo, admitidas variações como o estabelecimento de valores fixos ou com base em área, podendo haver também contribuições diferenciadas para âncoras, quiosques e outras operações especiais.

8. Garantias

As mais praticadas são a fiança, a caução e o seguro-fiança, mas a Lei de Locações prevê também a modalidade de cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento; é vedada a previsão de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Não estando a locação garantida por qualquer dessas modalidades, poderá ser exigido do locatário o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, contando ainda o locador com a faculdade do despejo liminar em caso de falta de pagamento.

1.4 Exemplos de cláusulas operacionais (importantes para viabilizar a administração única e centralizada que caracteriza um empreendimento do tipo shopping center):

• Horário de abertura e fechamento das lojas
• Normas de utilização de áreas comuns e privativas
• Critérios de preparo, padronização, iluminação e renovação de vitrines
• Regras sobre obras de instalação e adequação, como prazos e penalidades para atrasos na entrega da loja
• Preponderância de obras de interesse comum versus obras do lojista
• Políticas de orientação e formação de pessoal para atendimento do público
• Regras de participação obrigatória em campanhas promocionais coletivas
• Adesão obrigatória à associação de lojistas (quando cabível)

1.5 Equilíbrio negocial

Embora existam cláusulas padronizadas, que regulam o funcionamento coletivo do empreendimento, no interesse da comunidade de lojistas e do público consumidor, a contratação da locação é sempre precedida de intensas negociações entre lojista e empreendedor. A res sperata, ou CDU, constitui estipulação que ilustra esse cenário. Dependendo das condições de mercado, ao invés do lojista pagar essa verba, o contrato prevê a chamada allowance, em que é o lojista quem obtém benesses para ingressar no complexo. A locação em shopping center, embora tenha cláusulas padronizadas, relativas à operação no empreendimento, no tocante a suas condições econômicas (aluguel, taxa de transferência, cláusula de raio etc.), as respectivas cláusulas submetem-se a negociações típicas do mundo empresarial.

2. A estruturação do coempreendedorismo

2.1 Panorama do capital no setor

Nos anos 1990, os shoppings brasileiros eram majoritariamente desenvolvidos por grupos familiares especializados no setor. A partir dos anos 2000, ocorreram três movimentos decisivos:

1. Abertura de capital desses grupos especializados, com expressiva participação na B3.
2. Entrada de fundos de private equity no mercado exigindo governança profissional.
3. Crescimento do número de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no segmento.

Esse panorama reflete uma financeirização progressiva do ativo shopping center, demandando pactos societários sofisticados.

Assim, coexistem, nos dias de hoje, novas formas de organização do negócio, a partir do fracionamento das atribuições do empreendedor em duas categorias: a do investidor e a do gestor especializado.

Esse movimento teve origem com a chegada, anos atrás, ao mercado de shopping centers, das entidades de previdência privada complementar, ou Fundos de Pensão, vocacionados a investir em múltiplos setores da economia, que logo vislumbraram nos shoppings uma excelente oportunidade de negócio.

A presença dos Fundos de Pensão nessa indústria representou o primeiro passo para o intenso processo de pulverização acima retratado, com as aberturas de capital, em bolsa de valores, de importantes empresas do segmento, assim como a constituição de fundos de investimentos dedicados à exploração da atividade, tudo visando ao financiamento via captação da poupança popular nos mercados organizados.

2.2 Modelos de coempreendedorismo

A. Condomínio voluntário

• Estrutura: Frações ideais do imóvel registradas em nome dos coempreendedores; receitas e despesas distribuídas em regime de caixa (sem necessidade de distribuição de dividendos), respeitando os regimes fiscais de cada um.
• Formalização: necessidade de um acordo de coproprietários, também chamado de convenção de condomínio voluntário, para regular a exploração conjunta do imóvel; esse documento é de importância vital para a estabilidade do empreendimento, devendo prever regras sobre sua administração (entre elas as bases para a relação com lojistas), sobre novos investimentos, quóruns para aprovação de expansões, revitalizações e implantação de negócios complementares, como universidades ou centros médicos, entre outras matérias, incluindo cuidados para que um eventual novo empreendedor se submeta a suas normas.
• Vantagens: conferência de tratamentos diferenciados ao ativo imobiliário pelos empreendedores; ausência de burocracia societária.
• Desafios: maior dificuldade para a diluição em empreendedores que não concorrem para expansões; ausência de CNPJ próprio a demandar a interposição de outro ente para viabilizar a arrecadação das receitas de titularidade dos empreendedores, como um consórcio de empreendedores, habilitado a obter CNPJ próprio, ou uma sociedade administradora, cujo quadro de participações pode (ou não) refletir o dos coempreendedores na copropriedade.

É importante não confundir o condomínio voluntário com o condomínio edilício. São figuras que, com frequência, são utilizadas na organização dos shoppings, porém inteiramente distintas. A primeira retrata a situação em que dois ou mais empreendedores são coproprietários do imóvel em que está edificado o shopping; a segunda, de outro lado, regula o fracionamento da propriedade de tal imóvel em unidades autônomas, tal como num prédio de apartamentos, com a ressalva de que é possível haver unidades que correspondem a todo um pavimento do empreendimento, a grandes grupos de lojas, ou mesmo a todo o prédio, quando coexistente com outras edificações, entre múltiplas outras configurações possíveis.

B. SPE – Sociedade de Propósito Específico

• Constituição: a parceria entre os empreendedores pode ser organizada com a atribuição da propriedade do imóvel a uma entidade veículo, da qual participarão os titulares do negócio; essa entidade costuma ser uma sociedade, anônima ou limitada, com capital integralizado por caixa ou permuta de terreno.
• Formalização: nesse modelo, os interesses dos empreendedores serão disciplinados no estatuto social e no acordo de acionistas, no caso da sociedade anônima, ou no contrato social e eventual acordo de quotistas, no caso da sociedade limitada.
• Vantagens: limitação de responsabilidade, facilidade de transferência de participações entre empreendedores em casos de expansão.
• Desafios: maior dificuldade para uso do ativo imobiliário na alavancagem de outros negócios, relativamente a cada coempreendedor sócio da SPE (o coempreendedor não tem direito real sobre o shopping, mas participação societária sobre a SPE proprietária do empreendimento).

C. Consórcio

• Uso típico: reúne os coproprietários em empreendimentos organizados em condomínio voluntário (letra A supra); pode servir de veículo na fase de construção ou ampliação; assim como o consórcio, cada consorciada mantém contabilidade própria.
• Vantagem: facilita a arrecadação dos recursos dos coempreendedores (aluguéis, rendas de estacionamento, de mídia mall etc.) com o CNPJ do veículo.
• Limitação: demanda cuidados na estruturação do empreendimento comum.

2.3 Governança – regras importantes na estruturação de qualquer das modalidades de parceria acima mencionadas

2.4 Participação de FIIs

• Liquidez – cotas circulam com facilidade, dando maior “mobilidade” ao negócio imobiliário.
• Transparência – métricas padronizadas.
• Exigência ESG – FIIs líderes já publicam inventário de carbono e plano de eficiência hídrica, forçando melhorias operacionais.

2.5 Tendências societárias

• Consolidação em portfólios multi-shoppings para ganho de escala.
• Estruturas híbridas: SPE controlada por FII, com minoritário estratégico.
• Tokenização de frações ideais via blockchain, permitindo microinvestidores – ainda em estágio piloto, mas já testada em alguns ativos.

3. A organização imobiliária do empreendimento

3.1 Motivos para a instituição de um condomínio edilício

Historicamente, a instituição de condomínios edilícios em shopping centers decorreu da necessidade da divisão e especificação da propriedade em mais de uma unidade autônoma, para que o empreendedor pudesse dela dispor, fosse com a finalidade de alienar imóveis aos operadores de lojas âncoras (a exemplo de hipermercados), inclusive para a captação de recursos para a construção do empreendimento, ou como parte da negociação de compra do terreno pelo empreendedor, contemplando a permuta de uma ou mais lojas como parte do pagamento ao vendedor.

Atualmente, embora a alienação isolada de determinada(s) loja(s) do shopping a terceiros não seja mais uma prática comum, em razão de aspectos relacionados à governança, a constituição do empreendimento na forma de um condomínio edilício ganha especial relevância na estruturação de complexos multiuso, possibilitando a respectiva setorização e a convivência do shopping com outros negócios instalados na mesma propriedade, bem como a alienação de unidades autônomas de outros empreendimentos integrantes do complexo, sem comprometer o controle do empreendedor sobre o shopping.

Além disso, a figura do condomínio edilício também protagoniza a estruturação no negócio, ao franquear o CNPJ dedicado à arrecadação das contribuições para o rateio de despesas.

3.1.1 Estruturação das unidades autônomas

A divisão da propriedade em unidades autônomas não precisa, necessariamente, observar a divisão existente, internamente, para as lojas, malls e outros espaços comuns do empreendimento. A criação das unidades autônomas se faz de acordo com a conveniência do(s) proprietário(s), podendo adotar-se, entre outros, os seguintes formatos:

• O shopping inteiro pode constituir uma única unidade autônoma, que convive com outros prédios, no caso de multiuso;
• Cada pavimento do shopping pode constituir uma unidade autônoma; ou
• Os pavimentos da edificação podem ser divididos em conjuntos ou galerias de lojas, constituindo cada conjunto ou galeria uma unidade autônoma; ou ainda
• Cada loja pode constituir uma unidade autônoma (modelo não recomendado, em razão da dinâmica do empreendimento, cujo conjunto de lojas está sujeito a permanentes modificações, entre outros motivos).

Todas as unidades autônomas em que o shopping vier a se subdividir, do ponto de vista do condomínio edilício, serão de propriedade do grupo empreendedor, independentemente da forma de organização da copropriedade, correspondendo cada unidade a uma matrícula imobiliária no registro de imóveis.

É importante notar que, quanto maior o número de unidades autônomas no empreendimento, mais numerosos e custosos serão os atos registrais a serem praticados (registros, averbações), a cada transação realizada pelos empreendedores (venda de participação entre empreendedores ou para terceiros, operações de fusão, cisão ou incorporação, constituição de hipotecas etc.), tendo em vista que estas precisarão ser registradas/averbadas em cada uma das matrículas imobiliárias.

De outro lado, a organização do empreendimento pode ter impacto na sua tributação imobiliária, situação a aferir-se de município a município, influenciando na definição dos modelos acima cogitados.

A convenção deve atribuir ao empreendedor, na qualidade de condômino majoritário, poderes de gestão amplia­dos: alteração de layout interno, possibilidade de exploração comercial e operação das áreas comuns, com exclusividade, abrangendo, por exemplo, fachadas, telhados, estacionamento, se mantido em área comum, e mesmo a instalação de quiosques e mídias digitais nas próprias áreas comuns.

3.2 Complexos multiuso

Nos últimos anos, tem-se observado a tendência à criação de complexos multiuso “ancorados” em um shopping center, compreendendo empreendimentos de diversas naturezas e finalidades, tais como hipermercados, torres comerciais (salas), torres empresariais (lajes corporativas), ou mesmo edifícios residenciais, hotéis, instituições de ensino, centros médicos etc.

A complexidade jurídica e operacional desses empreendimentos decorre do compartilhamento de direitos e deveres entre múltiplos proprietários e usuários. Quando há a alienação de unidades autônomas, por exemplo, o projeto pode envolver centenas de condôminos, o que exige estruturas que garantam autonomia administrativa ao empreendedor original e funcionamento harmônico das atividades coexistentes.

1. Estrutura imobiliária e condominial

A estruturação jurídica desses empreendimentos costuma ser viabilizada por meio de condomínios edilícios setorizados, com divisão do imóvel em blocos e setores (por exemplo, Bloco Shopping, Bloco Torres, Bloco Hoteleiro), cada qual com sua própria dinâmica administrativa, rateio de despesas e representatividade em assembleias. O conceito de subcondomínio tem sua aplicação consolidada na prática, inclusive com previsão em regramento da RFB, sendo viabilizada contratualmente na convenção de condomínio.

Cada bloco ou setor pode ter regras próprias, inclusive CNPJs distintos, com foco na gestão descentralizada. Essa segmentação facilita a governança, viabiliza contratações específicas e permite maior eficiência operacional.

2. Distribuição de frações ideais

A distribuição das frações ideais do terreno e áreas comuns entre unidades autônomas não obedece a um critério legal rígido. A legislação em vigor confere liberdade ao empreendedor para escolher entre diferentes métodos, como potencial construtivo, valor agregado ou área privativa.

Essa flexibilidade é relevante para a estabilidade do empreendimento. Quóruns qualificados (como os de dois terços, exigidos para mudanças na convenção ou realização de obras) tornam imprescindível que o modelo de distribuição das frações reflita uma estratégia adequada de governança.

3. Administração e deliberação

A administração do complexo deve refletir a divisão por blocos e setores. A convenção pode prever sistemas de votação por bloco ou setor, garantindo que apenas os condôminos impactados por determinada decisão participem das respectivas deliberações. Essa medida favorece a autonomia de cada núcleo funcional do empreendimento.

A gestão descentralizada pode ser institucionalizada por meio da eleição de representantes específicos para cada bloco ou setor, com poderes para contratar serviços e administrar recursos em nome de seus representados.

4. Rateio de despesas

O rateio segue a lógica da descentralização administrativa. Cada condômino arca com os custos proporcionais à sua participação nas áreas comuns gerais e específicas. Lojistas, por exemplo, respondem por despesas do Bloco Shopping (sendo possível aplicar aos lojistas regras do CRD, mediante remissão ao instrumental locatício e ao respectivo regime do Coeficiente de Rateio de Despesas – CRD), enquanto o hotel ou as torres empresariais terão seus próprios critérios de rateio, definidos em convenção.

Casos de compartilhamento do uso do estacionamento entre blocos devem ter previsão específica, com rateio proporcional. O exemplo clássico é o de salas com direito de uso de vaga: as despesas do estacionamento podem ser parcialmente alocadas ao respectivo bloco ou setor.

5. A área de estacionamento

O estacionamento, elemento-chave para o sucesso comercial do shopping, merece atenção especial. Idealmente, deve ser tratado como área de uso exclusivo do empreendedor — seja por meio de uma unidade autônoma específica ou como área comum de divisão não proporcional vinculada ao Bloco Shopping. Isso garante que a sua gestão e exploração sigam alinhadas à estratégia comercial do shopping center, preservando a atratividade do complexo.

A convenção deve assegurar que essa área atenda ao conjunto do empreendimento, respeitando os requisitos legais mínimos de vagas e, se for o caso, atribuindo direitos de uso a determinadas unidades (como salas ou hotel), ainda que a titularidade da área permaneça com o empreendedor.