Tassia Ruschel Ibrahim¹

Resumo: Este artigo explora as cláusulas contemporâneas nos contratos de locação e a aplicação dos negócios processuais conforme previsto no artigo 190 do Código de Processo Civil brasileiro. Trata-se de uma pesquisa de revisão bibliográfica e análise jurisprudencial. O estudo é dividido em três tópicos principais. Inicialmente, é feita uma análise abrangente dos contratos de locação, abordando suas características fundamentais e a evolução normativa que influencia suas práticas atuais. Em seguida, o artigo discute a introdução e a relevância dos negócios e convenções processuais dentro do contexto dos contratos de locação, destacando como essas ferramentas jurídicas permitem uma maior flexibilidade e autonomia para as partes envolvidas. Por fim, é apresentada uma análise da jurisprudência relativa às convenções processuais nos contratos de locação, evidenciando como os tribunais têm interpretado e aplicado essas cláusulas nos casos concretos. A pesquisa conclui que a incorporação de negócios processuais nos contratos de locação representa um avanço significativo na modernização e na eficiência dos acordos locatícios, embora também traga desafios interpretativos e práticos que necessitam de atenção contínua por parte dos operadores do direito.

Palavras-chave: contratos de locação; Lei do Inquilinato nº 8.245/91; negócios processuais.

Abstract: This article explores contemporary clauses in lease contracts and the application of procedural matters as provided for in article 190 of the Brazilian Code of Civil Procedure. This is a literature review and jurisprudential analysis research. The study is divided into three main topics. Initially, a comprehensive analysis of lease contracts is made, addressing their fundamental characteristics and the regulatory evolution that influences their current practices. The article then discusses the introduction and relevance of business and procedural conventions within the context of lease contracts, highlighting how these legal tools allow for greater flexibility and autonomy for the parties involved. Finally, an analysis of the jurisprudence relating to procedural conventions in lease contracts is presented, highlighting how the courts have interpreted and applied these clauses in specific cases. The research concludes that the incorporation of procedural matters into lease contracts represents a significant advance in the modernization and efficiency of lease agreements, although it also brings interpretive and practical challenges that require continuous attention on the part of legal operators.

Keywords: Rental contracts; Tenancy Law No. 8.245/91; Procedural business.

SUMÁRIO: Introdução. 1 Os contratos de locação. 2 Negócios e convenções processuais nos contratos de locação. 3 A jurisprudência das convenções processuais nos contratos de locação. Conclusão.

Introdução

Os contratos de locação são de suma importância para o mercado imobiliário, regulamentando a cessão do uso de imóveis urbanos mediante remuneração. A Lei do Inquilinato nº 8.245/1991, em vigor há mais de três décadas, estabelece as diretrizes fundamentais para esses contratos, promovendo a segurança jurídica e a boa-fé entre locadores e locatários. No entanto, a evolução das práticas jurídicas e a necessidade de adequação às particularidades de cada relação locatícia demandam uma análise constante e detalhada dos instrumentos legais disponíveis, como os negócios jurídicos processuais introduzidos pelo Código de Processo Civil de 2015 (CPC). Este artigo se propõe a explorar a aplicação dessas ferramentas nos contratos de locação, evidenciando suas contribuições e desafios.

Os negócios jurídicos processuais, conforme previstos no artigo 190 do CPC, representam uma inovação na área, ao permitir que as partes ajustem procedimentos judiciais de acordo com suas necessidades específicas. Esse mecanismo de flexibilização processual visa aumentar a eficiência e a eficácia dos litígios, conferindo maior autonomia aos envolvidos. No contexto dos contratos de locação, essas convenções processuais podem incluir cláusulas sobre contagem de prazos, imissão na posse de imóveis e mediação prévia obrigatória, entre outras. A incorporação de tais elementos visa adaptar os contratos às realidades negociais contemporâneas, assegurando uma melhor adequação às expectativas e aos interesses das partes.

Apesar dos benefícios evidentes, a aplicação dos negócios jurídicos processuais nos contratos de locação também apresenta desafios interpretativos e práticos. A validade e a eficácia dessas convenções estão sujeitas ao controle judicial, que deve assegurar a ausência de nulidades, abusos ou situações de vulnerabilidade. O Judiciário mostra sua importância na interpretação e na aplicação dessas cláusulas, como demonstrado por diversos casos jurisprudenciais. A análise dessas decisões é fundamental para compreender os limites e as possibilidades dos negócios processuais nos contratos de locação, trazendo assim, novas visões para a prática jurídica.

A pesquisa deste artigo é fundamentada em uma revisão bibliográfica e em uma análise da jurisprudência pertinente. O estudo está organizado em três tópicos principais. Primeiramente, aborda-se uma análise dos contratos de locação, explorando suas características essenciais e a evolução normativa que influencia suas práticas atuais. Em seguida, discute-se a introdução e a relevância dos negócios processuais dentro desse contexto, destacando como essas ferramentas jurídicas podem promover uma maior flexibilidade e autonomia para as partes envolvidas. Por fim, apresenta-se uma análise da jurisprudência relativa às convenções processuais, evidenciando como os tribunais têm interpretado e aplicado essas cláusulas nos casos concretos.

Conclui-se que a incorporação de negócios processuais nos contratos de locação mostra-se como um avanço na modernização e na eficiência dos acordos locatícios. Contudo, essa evolução também exige atenção contínua por parte dos operadores do direito, para que se evitem interpretações e aplicações que possam desequilibrar a relação contratual. Este artigo pretende contribuir para a compreensão desse tema complexo e relevante, oferecendo subsídios para uma prática jurídica mais informada e eficiente no âmbito dos contratos de locação.

1 Os contratos de locação

Há pouco mais de dois anos, a Lei do Inquilinato nº 8.245/1991² completou 30 (trinta) anos de história, norteando a regra básica de que o contrato de locação é aquele pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel urbano, mediante certa remuneração, sendo um contrato bilateral, sinalagmático, do qual emergem diversas obrigações para todas as partes.

Tal contrato, resumidamente, reúne as regras – básicas e avançadas – das relações locatícias, sejam elas comerciais, residenciais, de curta ou curtíssima temporada, determinando toda a dinâmica a ser estabelecida entre as partes, com a inclusão dos detalhes contratuais acerca de eventual garantia fixada e todas as demais minúcias locatícias de cada caso concreto.

Por vezes, no entanto, na prática do mercado imobiliário, poucos são os profissionais que se aprofundam na matéria processual vigente e na Lei do Inquilinato, mantendo as redações dos contratos de locação em formato pouco aprofundado, sem a fixação das bases objetivas do negócio, acabando por afastar o conjunto de circunstâncias que deveriam estar presentes em eventuais situações. Vê-se, por diversas vezes, um contrato padrão, sem qualquer aproximação da realidade negocial, com cláusulas genéricas que beiram verdadeiros “contratos de papelaria”.

Entretanto, modelos contratuais locatícios nesse formato não se sustentam atualmente. Isto porque contextos peculiares ou situações singulares devem ser objeto de cláusulas contratuais específicas, de modo a nortear a sua interpretação pelos signatários e terceiros, incluindo eventuais julgadores de litígios decorrentes de determinado contrato. Tal medida tende a corroborar com a liberdade de contratar das partes e servir como vetor objetivo da boa-fé dos contratantes, conferindo maior segurança jurídica ao negócio.

Portanto, sendo a locação um importante setor da economia, justamente por constituir uma relação contratual habitual e corriqueira, é também fonte de constantes litígios judiciais, que se tornam cada vez mais complexos, especialmente com a evolução da sociedade e dos negócios firmados, com contratos de locação cada vez mais específicos.

Nessa linha, um contrato de locação bem redigido, seguro e plenamente capaz de atender os anseios das partes é aquele que reflete a realidade negocial e mercadológica, com a inclusão de cláusulas específicas, elaboradas e inseridas com o intuito de assegurar os direitos de todos os envolvidos na transação locatícia do imóvel, trazendo proteção às partes e clareza na interpretação do contrato, inclusive pelo Judiciário.

Em verdade, não há mais espaço para a elaboração de contratos de locação sem adequação específica aos casos concretos, tampouco contratos que não utilizem os negócios processuais legais e vigentes, cuja redação permite às partes a celebração de convenções negociais específicas, de forma mais ampla e autônoma, antes de eventual processo litigioso, inclusive estipulando mudanças no procedimento, com intuito de adequá-lo às especificidades da questão ou às necessidades inerentes ao direito material discutido.

os contratos de locação devem, portanto, seguir dinâmicas claras e objetivas, interligadas com o negócio locatício a ser firmado, tendo as bases objetivas bem delimitadas e com os negócios processuais completamente inseridos na dinâmica contratual.

Nesse contexto, a atmosfera trazida pelo Código de Processo Civil de 2015 (CPC de 2015)³ abarcou uma verdadeira amplificação da autonomia das partes para tornar as relações mais harmoniosas, claras e adequadas às particularidades de cada caso concreto. Para tanto, visando extirpar qualquer dúvida sobre o estímulo e incentivo à adequação negocial, o artigo 190 do CPC⁴ serve de cláusula geral para negócios processuais atípicos, permitindo às partes, de forma clara e expressa, realizar adequações no procedimento e celebrar convenções, de forma ampla, sobre seus ônus, poderes, faculdades e deveres processuais. Não suficiente, o Código processual estruturou-se com base em um modelo de processo cooperativo, que objetiva reequilibrar as posições dos sujeitos processuais, distribuindo de forma mais proporcional suas funções e participação.

Nos contratos de locação não poderia ser diferente. As partes podem estabelecer as próprias regras contratuais, inclusive acerca de eventual procedimento judicial, desde que versem sobre direitos que admitam autocomposição. A própria Lei do Inquilinato nº 8.245/1991, relativamente aos contratos de locação de espaços comerciais em shopping centers, privilegia a liberdade das condições livremente pactuadas entre as partes contratantes, já na linha do que se observa no sistema do Código de 2015.

Informações relevantes podem ser incluídas, ressaltando-se questões essenciais aos interesses das partes, ainda que meramente comerciais, de modo a tornar cristalino o lastro de dados que subsidiaram a tomada de decisão que originou o contrato, também aprimorando a utilização dos negócios processuais.

Muitas vezes, no entanto, as cláusulas contratuais locatícias comumente utilizadas não atendem às expectativas das relações modernas, o que remete, consequentemente, à necessidade de mais harmonia e cooperação entre os contratantes, inclusive para superarem amigavelmente eventual momento litigioso. Ao longo do presente artigo, alguns exemplos de modificações que podem ser convencionadas pelas partes, antes ou durante o processo, serão demonstradas como forma de fomentar a utilização deste marcante instituto, ainda pouco explorado.

2 Negócios e convenções processuais nos contratos de locação

O Código de Processo Civil de 2015 (CPC) traz uma abertura normativa e principiológica para uma gestão processual mais eficiente, o que se materializa através de diversas ferramentas espalhadas pelo código processual vigente, com destaque especial para os negócios jurídicos processuais típicos e atípicos.

Na visão de Didier Jr.,

Negócio processual é o fato jurídico voluntário, em cujo suporte fático se confere ao sujeito o poder de regular, dentro dos limites fixados no próprio ordenamento jurídico, certas situações jurídicas processuais ou alterar o procedimento⁵.

O CPC de 2015, portanto, ao apresentar um cenário de colaboração entre as partes e magistrados, trouxe maior abertura para a flexibilização procedimental, principalmente porque admite a gestão processual pelo juiz, com mais clareza e detalhamento, exatamente como expresso no artigo 139, incisos II, IV, V, VI e IX⁶.

Não suficiente, possibilita que as partes também realizem alterações procedimentais, inclusive de forma colaborativa, como se observa no artigo 327, § 2º⁷ (escolha de procedimento), artigo 1.049, parágrafo único⁸ (combinação do procedimento comum com previsões de leis especiais), artigo 191⁹ (calendário processual), artigo 357, §§ 2º e 3º¹⁰ (saneamento compartilhado), artigo 471¹¹ (indicação de perito), artigo 168¹² (escolha de mediador/conciliador), artigo 222, § 1º¹³ (redução de prazos), artigo 373, §§ 3º e 4º¹⁴ (distribuição do ônus da prova), artigo 509, I¹⁵ (escolha da modalidade de liquidação), denominados negócios processuais típicos, justamente pela previsão nos dispositivos legais.

Reforçando a necessidade de mudança na forma de pensar o contrato como um todo, especialmente o contrato de locação e, ainda, visando estimular a ampla participação das partes, além das hipóteses típicas, o Código de Processo Civil apresenta uma cláusula geral para negócios jurídicos processuais, regulados pelo artigo 190, conferindo às partes a ampla liberdade de negociação e alteração do procedimento, adequando-o de acordo com cada caso, reconhecidos como negócios processuais atípicos.

É que, de acordo com a norma regulada pelo artigo 190 do CPC de 2015, as partes podem negociar tanto sobre o procedimento, como também sobre os ônus, poderes, faculdades, direitos e deveres processuais, inclusive sem que haja interferência no procedimento, cuja denominação proposta por Antonio do Passo Cabral é de acordos obrigacionais, confirmando o fato de que o CPC de 2015 outorgou livre disponibilidade sobre esse aspecto, conferindo protagonismo e autonomia às partes. Veja-se tal raciocínio:

Já os acordos obrigacionais são aqueles que não alteram o procedimento, mas estabelecem um fazer ou não fazer para um ou ambos os convenentes. Nos acordos obrigacionais, as partes pretendem criar, modificar ou extinguir obrigações de comportar-se de determinada forma no processo. São negócios jurídicos sobre situações jurídicas (ou sobre sua exercibilidade), como o pactum de non petendo, a convenção para desistência da ação (a promessa de desistência), a renúncia convencional ao recurso, o pactum de non exequendo, dentre outros. Note-se que esses negócios jurídicos são, de fato, prestacionais, pois as partes abdicam de situações processuais e se comprometem a certos comportamentos (Befugnisdisposition). […] Assim, nos acordos em que as partes convencionam o exercício ou não exercício de prerrogativas processuais, não há disposição sobre procedimento. Se a parte se compromete a não ajuizar a demanda, não executar a sentença, não alegar, não recorrer etc., não há uma norma legal que tenha aplicação natural ao caso: trata-se de autorregulação dentro da liberdade de agir ou não agir no próprio interesse. É expressão do protagonismo e autonomia das partes na condução do processo, e, por isso, este tipo de regra convencional, quando aparece no processo, e funcionalmente equivalente as regras dispositivas do direito material privado porque fruto da autonomia privada¹⁶.

Na linha dos negócios processuais atípicos, com a possibilidade da inclusão também dos típicos, ou seja, previstos em dispositivos legais, está a possibilidade dos negócios jurídicos processuais diretamente ligados à elaboração dos contrato de locação, para que estejam adequados à realidade negocial de cada caso concreto. É dizer, além dos detalhes de todas as cláusulas contemporâneas e diferenciadas para a elaboração de um contrato de locação satisfatório, a inclusão de negócios processuais no instrumento também é de suma importância para refletir o real interesse das partes na locação imobiliária, conferindo inclusive segurança ao negócio locatício.

Logo, as partes podem fixar cláusulas no contrato de locação, ou até mesmo durante eventual processo judicial que verse sobre a matéria, que não envolvam somente questões atreladas aos valores de aluguel ou garantias, mas também questões processuais, dispondo sobre direitos, ônus e deveres, a fim de mitigar prejuízos e evitar as soluções impostas pelo Judiciário que não atendam os interesses das partes.

Os exemplos de cláusulas a serem utilizadas nos contratos de locação são numerosos, beneficiando todas as partes, com algumas destacadas a seguir. Incluem a declaração de que o contrato de locação foi elaborado conforme os princípios da probidade e boa-fé; a inserção de “considerandos” e preâmbulo para estruturar as bases objetivas do negócio, como a previsão de situações como chuvas torrenciais que podem causar alagamentos, com o locatário ciente e concordando com os possíveis impactos; o reconhecimento da plena autonomia das partes para contratar, após ampla discussão e reflexão sobre todas as disposições contratuais, sem ambiguidades ou contradições; e a obrigação das partes de comunicarem, por escrito, qualquer mudança de endereço durante a vigência do contrato, sob pena de multa.

A depender do contrato e do caso concreto, poderá se estabelecer critérios suplementares ou se indicar questões específicas e próprias voltadas para a locação, relativas aos negócios processuais previstos no artigo 190 do CPC. Exemplos dessas cláusulas incluem a contagem de prazos em dias corridos nas ações locatícias que tenham o contrato de locação como objeto, a previsão da impossibilidade da atribuição de efeito suspensivo à eventual impugnação e aos embargos à execução, a possibilidade de imissão na posse de imóveis abandonados pelos locatários mediante ata notarial específica, negócios processuais sobre o pagamento das despesas processuais e honorários ao final do processo pelo locatário, a fixação de honorários no limite máximo legal de 20%, a estipulação de endereços para recebimento de citações e intimações, a previsão de procuração recíproca entre locatário e fiador, a possibilidade de fixar um teto para os honorários periciais em ações renovatórias, a estipulação de perícia prévia vinculante, a definição do tipo de perícia em ações renovatórias ou revisionais, a obrigatoriedade de mediação entre as partes antes da propositura de ações relativas ao contrato de locação, e a previsão de tentativas de negociações amigáveis em caso de conflito, visando evitar litígios judiciais.

Nesse ponto, vale a leitura da brilhante tese do Professor Anderson Schreiber, posta no livro denominado “Equilíbrio Contratual e Dever de Renegociar” e diversos artigos do mesmo tema, por meio dos quais fixou que:

O dever de renegociar não é, como se vê, o dever de obter um certo resultado, mas sim um dever de comportamento. Na solução dos conflitos contratuais em geral, temos que passar a olhar para frente, e não mais para trás. A ideia de que o instrumento contratual firmado lá na largada da relação contratual é um documento milagroso que irá oferecer resposta a todos os impactos de eventos futuros sobre a relação contratual é uma ideia falsa. Temos que substituir o método backward-looking pelo método forward-looking no direito dos contratos. E para isso é imprescindível o reconhecimento de um dever de renegociar, entendido não como o dever de revisar o contrato extrajudicialmente ou de aceitar as condições sugeridas pelo contratante que sofre o desequilíbrio, mas sim como um dever de ingressar em renegociação, com base na boa-fé objetiva¹⁷.

Ademais, pode haver a fixação de cláusula no sentido de que, sendo necessária a distribuição de qualquer ação judicial para resolver o conflito locatício, que o referido conflito judicial seja apreciado apenas em primeira instância, com a renúncia das partes em estender o litígio nas demais instâncias, ou, ainda, a renúncia das partes da interposição de eventual recurso, com exceção dos embargos de declaração, com a justificativa da celeridade processual.

Ressalta-se ainda a renúncia à audiência de conciliação prévia fixada no artigo 334¹⁸, do CPC; a dispensa de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, para a obtenção da liminar de despejo, nos termos do artigo 59, § 1º, e seus incisos¹⁹ da Lei 8.245/1991; e, em contratos garantidos pela caução em dinheiro, a viabilidade da inclusão de cláusula no sentido de que a caução será revertida em pagamento do aluguel, abatendo o débito.

Assim, havendo o transcurso de prazo superior à caução oferecida, o contrato considerar-se-á desprovido de garantia, apto a possibilitar o despejo liminar do artigo 59, § 1º, IX²⁰ da Lei 8.245/1991²¹. Esse entendimento vem sendo amplamente recepcionado pela jurisprudência pátria²², inclusive como já mencionado pelo Ilustre e saudoso Sylvio Capanema de Souza, quando ressaltou:

Também nos parece válido inserir no contrato uma cláusula expressa, prevendo a hipótese de que, se ficar o locatário devendo quantia superior à caução, ela se converterá automaticamente em pagamento parcial do débito locativo, extinguindo-se a garantia e passando a se admitir a incidência do previsto no art. 59 § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91.

Em artigo que aborda os impactos do Código de Processo Civil nos procedimentos regulados pela Lei de Locações, Marcelo Mazzola²³ relaciona outras possibilidades de negócios jurídicos processuais vinculados às questões locatícias:

Apenas a título ilustrativo, podemos mencionar exemplos do que poderia ser convencionado pelo locador, pelo locatário e pelo fiador na fase contratual: cláusulas de paz (opção pelos métodos alternativos de solução de conflitos antes de eventual judicialização da matéria), de eleição de foro, de escolha do perito em eventual ação judicial, de ampliação de prazo para a denúncia da locação ou desocupação do imóvel em contrato por prazo indeterminado, de vistoria do imóvel, de impenhorabilidade de algum bem, de redistribuição do ônus da prova, de regras de sucumbência e divisão de despesas processuais, de renúncia bilateral de recurso etc.)²⁴.

Para além disso, o Enunciado nº 19 do Fórum Permanente de Processualistas Civis já fixou outras possibilidades de negócios jurídicos processuais que podem ser aplicados aos contratos de locação. Veja-se:

Art. 190. São admissíveis os seguintes negócios processuais, dentre outros: pacto de impenhorabilidade, acordo de ampliação de prazos das partes de qualquer natureza, acordo de rateio de despesas processuais, dispensa consensual de assistente técnico, acordo para retirar o efeito suspensivo de recurso, acordo para não promover execução provisória; pacto de mediação ou conciliação extrajudicial prévia obrigatória, inclusive com a correlata previsão de exclusão da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334; pacto de exclusão contratual da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334; pacto de disponibilização prévia de documentação (pacto de disclosure), inclusive com estipulação de sanção negocial, sem prejuízo de medidas coercitivas, mandamentais, sub-rogatórias ou indutivas; previsão de meios alternativos de comunicação das partes entre si; acordo de produção antecipada de prova; a escolha consensual de depositário-administrador no caso do art. 866; convenção que permita a presença da parte contrária no decorrer da colheita de depoimento pessoal. (Grupo: Negócio Processual; redação revista no III FPPC- RIO, no V FPPC-Vitória e no VI FPPC-Curitiba).

Guilherme Tambarussi Bozzo, em seu capítulo “Repercussões do novo Código de Processo Civil nos procedimentos da Lei de Locações”, integrante de obra coletiva, aborda diversas questões relacionadas à aplicação do Código de Processo Civil de 2015 (CPC) no contexto dos contratos de locação. Ele examina como o CPC influencia os procedimentos específicos previstos na Lei de Locações, especialmente em casos de despejo liminar, ações de consignação de aluguéis e ações revisionais²⁵.

Bozzo destaca a complexidade introduzida pelo CPC na estabilização do despejo liminar, discutindo a aplicação conjunta do artigo 59, § 1º da Lei de Locações com o artigo 304 do CPC. Ele argumenta que a estabilização é possível, mas levanta questões sobre a forma como deve ocorrer, incluindo se é limitada aos despejos requeridos de forma antecedente ou incidental, e quais recursos podem ser usados para impugnar a estabilização.

Outro ponto importante abordado é a realização de audiências de conciliação ou mediação em ações de despejo, o que está previsto no artigo 334 do CPC. Bozzo observa que, devido ao novo procedimento comum unificado do CPC, essas audiências são aplicáveis à ação de despejo, salvo exceções onde a autocomposição não é permitida ou as partes manifestem desinteresse.

Nas ações de consignação de aluguéis, Bozzo explica que não há margem para designação de audiência de conciliação ou mediação. No entanto, ele destaca a possibilidade de reconvenção contra o autor e terceiros, como fiadores, o que é uma inovação trazida pelo CPC que pode ser utilizada no contexto da Lei de Locações²⁶.

Por fim, nas ações revisionais de aluguel, Bozzo discute a necessidade de adaptação do rito sumário previsto na Lei de Locações ao novo procedimento comum do CPC. Ele enfatiza que a fase inicial do procedimento deve ser reconstruída para se alinhar ao CPC, mantendo as regras especiais da legislação de locações.

Assim sendo, não há dúvidas de que para a elaboração de um contrato de locação seguro e contemporâneo, o profissional deve não só inserir cláusulas modernas que reflitam a realidade negocial pretendida com a locação do imóvel urbano, através de cláusulas contratuais de negócios processuais típicos e atípicos, bem como deve estar atento ao controle judicial das referidas convenções processuais, exercido por força do artigo 190, § único²⁷ do CPC.

Nessa linha, resta evidente que tais cláusulas devem ser redigidas a partir de atos de boa-fé, com extrema participação colaborativa das partes para a elaboração do contrato de locação, evitando-se que o negócio jurídico processual se limite a prever benefícios exclusivos ao locador, como a redução os prazos, desocupação do imóvel de forma imediata e sem garantia, em claro detrimento do locatário, para que não exista o risco de tais cláusulas serem invalidadas pelo Poder Judiciário.

3 A jurisprudência das convenções processuais nos contratos de locação

O artigo 190 do CPC de 2015²⁸ estipula a possibilidade dos negócios processuais e, de igual modo, fixa a existência do controle de validade de tais instrumentos, que deverá ser realizado diretamente pelo Juízo, de ofício ou a requerimento. Veja-se a previsão expressa do parágrafo único do artigo 190 do CPC:

Parágrafo único. De ofício ou a requerimento, o juiz controlará a validade das convenções previstas neste artigo, recusando-lhes aplicação somente nos casos de nulidade ou de inserção abusiva em contrato de adesão ou em que alguma parte se encontre em manifesta situação de vulnerabilidade²⁹.

Os negócios processuais inseridos eventualmente em contratos de locação, portanto, em que pese possam ser livremente pactuados, passarão pelo controle de validade do Judiciário, momento em que sua aplicação poderá ser recusada nos casos de nulidade, de inserção abusiva (contrato de adesão), ou em que alguma parte se encontre em manifesta situação de vulnerabilidade.

Para o professor e advogado Helder Moroni Câmara, no livro denominado Curso de Direito Imobiliário Brasileiro³⁰, as condições de validade dos negócios jurídicos processuais são aquelas verificáveis em relação a todo e qualquer negócio jurídico, tal como instituído pelo artigo 104 do Código Civil. Já as condições de validade específicas são aquelas que dizem respeito especificamente a essa modalidade sui generis de negócio jurídico, conforme faz menção o artigo 190 do Código de Processo Civil ³¹.

Nessa linha, resta evidente que na redação das cláusulas de negócios processuais inseridas nos contratos de locação, é necessário observar princípios como a boa-fé, a proporcionalidade e a razoabilidade, além das normas de ordem pública, o objeto lícito e a consensualidade, tudo sob pena de nulidade.

O controle em relação à situação de vulnerabilidade das partes contratuais já foi, inclusive, observado pelo Judiciário. Cláusulas com benefícios exclusivos para uma das partes, com o evidente afastamento da autonomia de vontades, poderão ser invalidadas na seara judicial. Esse foi o recente julgamento do Agravo de Instrumento n.º 2257839-6720208260000 e do Agravo de Instrumento 2233478-88.2017.8.26.0000, ambos do Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio dos quais restou observado que os contratos de locação foram firmados na modalidade adesiva, de modo que somente o locador tinha todo o poder de negociação e o locatário, como se demonstrou nos casos, não teve a possibilidade de discutir o teor contratual. Vejam-se os acórdãos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Contrato de locação comercial – Embargos à execução – Decisão agravada que indeferiu o pedido de gratuidade da justiça, e recebeu os embargos sem atribuição de efeito suspensivo. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO. Alegação dos agravados em contraminuta. Contrato de locação com cláusula de negócio jurídico processual que estipulava a contagem de prazos em dias corridos. Artigo 190, parágrafo único do CPC. Contrato firmado na modalidade adesiva, no qual cabe ao locatário aceitar ou não as cláusulas do pacto firmado pelo locador. Preliminar afastada. Tempestividade reconhecida. JUSTIÇA GRATUITA – Determinação de juntada de documentos comprobatórios da alegada hipossuficiência – Não atendimento pelos agravantes – Gratuidade não concedida com determinação para recolhimento das custas relativas ao processamento do recurso, sob pena de inscrição da dívida pública – Decisão mantida nesta parte. EMBARGOS À EXECUÇÃO – Insurgência da embargante contra decisão que recebeu os embargos sem efeito suspensivo – Inteligência do art. 919, § 1º do CPC – Pedido efetuado na emenda à inicial – Requisitos cumulativos – Juízo garantido – Presença dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo. Decisão reformada nesta parte – Recurso provido em parte. (TJSP – AI: 22578396720208260000 SP, rel. Francisco Carlos Inouye Shintate, j. 31/05/2021, 29ª Câmara de Direito Privado, publicação: 31/05/2021).

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL – INOBSERVÂNCIA DA BOA-FÉ – RELAÇÃO JURÍDICA DIAGONAL Cláusula que previu o “negócio jurídico processual” que se limitou a prever benefícios ao locador, como a redução dos prazos, desocupação do imóvel de forma imediata e sem garantia, recursos apenas com efeito devolutivo e custeio de eventuais provas sempre pelo locatário, a quem não foi prevista qualquer garantia ou vantagem. Em verdade, não se configurou negócio processual fruto de autonomia de vontades, mas sim de um modo de afastar a aplicação da lei específica quando esta se mostrava desfavorável ao autor da ação de despejo ou credor dos respectivos aluguéis. Cláusula que dispensa o dever de prestar caução para fins de liminar que deve ser afastada. Declaração de invalidade que pode ser feita de ofício pelo julgador. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2233478-88.2017.8.26.0000; rel. Maria Lúcia Pizzotti; 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 22ª Vara Cível; j. 21/03/2018; Data de Registro: 26/03/2018).

O Enunciado nº 18 do Fórum Permanente de Processualistas Civis, realizado em março de 2017, sob a coordenação de Fredie Didier Jr., Pedro Miranda de Oliveira, Luiza Rodrigues e Eduardo Lamy, fixou entendimento de que, em observação ao parágrafo único do artigo 190, haverá indício de vulnerabilidade quando uma das partes estiver desacompanhada de advogado. Veja-se: “Art. 190, parágrafo único: Há indício de vulnerabilidade quando a parte celebra acordo de procedimento sem assistência técnico-jurídica.” (Grupo Negócio Processual).

Entretanto, tal entendimento não é extremamente absoluto. Nas palavras de Antonio do Passo Cabral:

Então é possível que, em um determinado acordo processual, uma parte disponha de suas situações processuais de maneira mais aguda que a outra; é imaginável que as concessões recíprocas, próprias de qualquer negociação, não sejam totalmente idênticas ou na mesma intensidade. Portanto, embora alguma proporcionalidade entre ganhos e perdas deva ser garantida como regra, é viável que apenas um dos sujeitos renuncie a situações de vantagem (acordos unilaterais). Esta assimetria, por si só, não leva à invalidade da convenção. É preciso verificar se os sujeitos estão em posição de desequilíbrio que tenha distorcido suas manifestações de vontade ao ponto em que possamos afirmar que não foram livres e esclarecidas³².

E, em razão do controle exercido pelo Judiciário e pelo entendimento da doutrina em relação ao tema, as decisões dos Tribunais pátrios em relação aos negócios processuais são atualmente variadas, seja com a manutenção dos negócios processuais pactuados, seja com o claro exercício do controle de validade pela esfera judicial.

O Tribunal de Justiça do Paraná, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0040005-19.2018.8.16.0000, já decidiu que as Partes podem pactuar a penhora de imóveis como garantia de acordo judicial, não podendo o Juízo se recusar a homologar o referido acordo. É a íntegra do acórdão:

Agravo de instrumento. ação monitória. fase de cumprimento de sentença. acordo celebrado entre os litigantes. cláusula, em que as partes concordam com a realização de penhora sobre dois imóveis, como garantia. Determinação de retirada de tal cláusula como condição para homologação do acordo. Descabimento. CPC/15 que consagrou a possibilidade de negócio jurídico processual. Art. 190 do caput. Decisão reformada. Recurso provido (TJPR – 13ª C. Cível – 0040005-19.2018.8.16.0000 – Guaraniaçu – rel. Des. Fernando Ferreira se Moraes – j. 13.02.2019).

Já no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0052694-61.2019.8.16.0000 e na Apelação Cível nº 5906-06.2017.8.16.0017, o mesmo Tribunal de Justiça do Paraná decidiu que as partes podem pactuar que o descumprimento de acordo judicial ensejará a expedição imediata de mandado de despejo forçado, com renúncia a prazo para desocupação do imóvel. Vejamos:

Despejo por falta de pagamento em fase de cumprimento de sentença. Acordo judicial estabelecendo prazo para quitação das obrigações, sob pena de despejo imediato. Validade e eficácia das cláusulas estabelecidas pelas partes. Renúncia ao prazo para desocupação do imóvel. Artigos 190 e 255 do código de processo civil. Ajustamento de obrigações das partes. Negócio jurídico processual. Homologação. Antecipação da tutela recursal. expedição imediata do mandado despejo, possibilitada a revogação da medida se comprovado o adimplemento das obrigações na forma acordada. Recurso provido. (TJPR – 18ª C. Cível – 0052694-61.2019.8.16.0000 – Maringá – Rel.: Des. Espedito Reis do Amaral – j. 06.04.2020).

Sentença homologatória da transação celebradas entre as partes, com exceção da cláusula que estabelece o imediato despejo em caso de inadimplemento, em relação à qual foi declarada a nulidade. Negócio jurídico processual. Ausência de abusividade na renúncia do prazo para desocupação voluntária. Objetivo da transação que é justamente adequar as obrigações das partes. Respeito à autonomia da vontade. sentença reformada. Recurso provido (TJPR, AC 005906-06.2017.8.16.0017, Rel. Mario Nini Azzolini, 11ª C. Civ., publicação 11/07/2018).

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2214368-64.2021.8.26.0000, por sua vez, afirmou a possibilidade de negociação acerca das custas sucumbenciais entre as partes:

Agravo de instrumento. Locação. Despejo c.c. cobrança. Cumprimento de sentença. Homologação de acordo. Despesas sucumbenciais que devem ser arcadas pelos agravados-executados. Previsão expressa no acordo que os executados seriam responsáveis pelas custas processuais. Negócio jurídico processual válido. Art. 190 do CPC. Princípio da causalidade. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP. AI: 22143686420218260000 SP rel. Ruy Coppola, j. 29/11/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, publicação: 29/11/2021).

O mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo, em outra oportunidade, afirmou que negócios jurídicos processuais não podem afastar a caução necessária à concessão do despejo liminar, cuja previsão está expressamente fixada na Lei 8.245/1991:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo. Estabelecimento de ensino. Liminar indeferida. Celebração de distrato da locação com a previsão de que o imóvel seria desocupado até 20/12/2021. Fiadores que se exoneraram da fiança. Locatária que, mesmo depois de notificada extrajudicialmente sobre sua mora, continuou a ocupar o imóvel. Evidenciado o inadimplemento dos aluguéis e tratando-se de contrato desprovido de garantia, é possível a concessão da liminar para desocupação do imóvel. Pretensão dos locadores quanto à dispensa de caução que, no entanto, não pode ser acolhida. Negócio jurídico processual previsto em instrumento de distrato de locação que não pode servir de fundamento a afastar a caução que é exigida por lei para a concessão do despejo. Necessidade, ademais, de observância às exigências do art. 63, § 2º, da Lei 8.245/91. Desocupação que somente poderá ocorrer depois do prazo de seis meses, em período que coincida com as férias escolares. Recurso parcialmente provido.

(TJSP. AI 20623286320228260000 SP, rel. Milton Carvalho, j. 11/04/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, publicação: 11/04/2022).

Já o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0086637-51.2020.8.19.0000, confirmou a possibilidade de negócios jurídicos processuais em contratos de locação, que versem sobre a outorga de poderes para citação, intimação e notificações. Veja-se:

Agravo de Instrumento. Decisão que indeferiu a citação da agravada em nome de gerente, preposto ou encarregados, por se tratar de pessoa física. decisões que negam a eficácia de negócio jurídico processual que são agraváveis, por aplicação do disposto no artigo 1.015, III, do CPC. Ainda que assim não fosse, impõe-se o conhecimento do recurso por aplicação da tese da taxatividade mitigada. Inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação. Previsão de outorga a gerente, preposto e encarregados da agravada para citações e intimações que constou de forma clara e expressa em convenção processual. Inteligência do artigo 190 do CPC. Recusa à aplicação da cláusula contratual que somente pode se dar quando, no exercício do controle de validade da convenção processual, o juiz verificar ser o caso de nulidade, de inserção abusiva em contrato de adesão ou se alguma parte se encontrar em manifesta situação de vulnerabilidade. Hipóteses que não estão presentes no caso em tela. Contrato de locação comercial devidamente assinado pela agravada, sem que se vislumbre qualquer vulnerabilidade manifesta, não sendo suficiente o fato de se tratar de pessoa física. Inexistência de violação aos limites para a celebração de negócios jurídicos processuais. Previsão contratual que é extremamente benéfica à economia e celeridade processuais, estando em consonância com os princípios da cooperação (artigo 6º do CPC) e da boa-fé (artigo 5º do CPC), porquanto facilita a citação e intimação da parte, garantindo-se que o processo prossiga sem embaraços. por outro lado, não é criado qualquer obstáculo ao acesso à justiça (artigo 5º, XXXV, da CRFB/88) ou violado o devido processo legal (artigo 5º, LIV, da CRFB/88), tendo em vista que haverá tão somente um outro meio para integrar a parte à relação processual. Recurso conhecido a que se dá provimento (Agravo de Instrumento nº 0086637-51.2020.8.19.0000, Vigésima Sétima Câmara Cível, Des. Rel. Lúcia Helena do Passo. j. 22/04/2021).

São diversos, portanto, os entendimentos dos Tribunais acerca dos negócios processuais inseridos nos contratos de locação, mantendo-se a dinâmica refletida no artigo 190 e seu parágrafo único do CPC de 2015. Fato é que o tema é instigante e ainda pouco explorado, apesar das diversas decisões judiciais de controle.

Nessa linha, em que pese o fato de que a vulnerabilidade, a boa-fé, as concessões mútuas e os limites legais podem sofrer a análise do Judiciário para invalidação de eventual cláusula contratual, se submetidas ao Poder Judiciário, conclui-se que a inclusão dos negócios jurídicos processuais nos contratos de locação traz uma maior flexibilidade e autonomia entre as partes contratantes, ressaltando que o instituto deverá ser utilizado em respeito às normas legais vigentes, como forma de (i) atender aos interesses dos contratantes; (ii) preservar a relação contratual; (iii) refletir a realidade negocial e mercadológica, com a inclusão de cláusulas específicas e elaboradas com o intuito de assegurar os direitos de todos os envolvidos na transação locatícia; (iv) trazer proteção às partes e clareza na interpretação do contrato; e, (v) primar pela celeridade e mitigação de eventuais conflitos.

Conclusão

Conforme visto ao longo deste artigo, em 2021, a Lei do Inquilinato nº 8.245/1991 completou 30 anos, regulando a cessão do uso de imóveis urbanos mediante remuneração. Apesar da sua importância, muitos profissionais do mercado imobiliário negligenciam a profundidade das matérias processuais vigentes, resultando em contratos superficiais que não atendem às necessidades atuais. O CPC sedimentou a autonomia das partes em contratos de locação, permitindo ajustes no procedimento contratual e judicial para atender às particularidades de cada caso, conforme o artigo 190. É essencial que esses contratos sejam bem redigidos para refletir as especificidades do negócio, utilizando negócios processuais legais para garantir clareza e proteção às partes envolvidas.

O presente artigo evidenciou que o CPC de 2015 introduziu uma gestão processual mais eficiente através de negócios jurídicos processuais típicos e atípicos, promovendo maior colaboração entre partes e magistrados. Tal abordagem flexibiliza os procedimentos e permite que as partes negociem sobre seus direitos e deveres processuais, garantindo maior segurança jurídica e adaptação às realidades negociais. Em contratos de locação, cláusulas específicas como contagem de prazos, imissão na posse de imóveis abandonados e mediação obrigatória antes de litígios são exemplos de ajustes que podem refletir melhor os interesses das partes. A inclusão desses elementos em contratos de locação assegura a boa-fé e a colaboração, evitando cláusulas desequilibradas passíveis de invalidação judicial.

Dessa forma, este artigo mostrou que os contratos de locação elaborados com a inclusão de negócios jurídicos processuais, respeitando as normas legais e os princípios de boa-fé, proporcionalidade e razoabilidade, proporcionam maior flexibilidade e proteção às partes, promovendo uma relação contratual equilibrada e clara.

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