{"id":1688,"date":"2025-05-05T13:25:51","date_gmt":"2025-05-05T16:25:51","guid":{"rendered":"https:\/\/loboelira.com.br\/cobranca-juridica\/"},"modified":"2026-05-18T06:59:17","modified_gmt":"2026-05-18T09:59:17","slug":"cobranca-juridica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/loboelira.com.br\/en\/cobranca-juridica\/","title":{"rendered":"COBRAN\u00c7A JUR\u00cdDICA"},"content":{"rendered":"\t\t
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AUTORES: JOS\u00c9-RICARDO PEREIRA LIRA<\/p>

E S\u00c9RGIO VIEIRA MIRANDA DA SILVA<\/p>

S\u00d3CIOS DE LOBO E LIRA ADVOGADOS<\/p>

DEFESA DO CR\u00c9DITO VERSUS RECUPERA\u00c7\u00c3O DO ESPA\u00c7O<\/p>

Quando um lojista deixa de cumprir sua obriga\u00e7\u00e3o de pagar aluguel ou encargos, abrem-se para o locador, de modo geral, duas op\u00e7\u00f5es diante do inadimplente:<\/p>

a simples cobran\u00e7a da d\u00edvida, com a preserva\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, caso o locador n\u00e3o queira retomar o espa\u00e7o comercial em quest\u00e3o, no momento do inadimplemento;<\/p>

a cobran\u00e7a da d\u00edvida com a ado\u00e7\u00e3o de medidas tamb\u00e9m para retomar a \u00e1rea locada.<\/p>

Na segunda hip\u00f3tese, o locador teria, em tese, dois caminhos a seguir:<\/p>

cumular, em um mesmo processo, a a\u00e7\u00e3o de despejo com a de cobran\u00e7a da d\u00edvida; ou<\/p>

ingressar com processos distintos.<\/p>

Na pr\u00e1tica, a cumula\u00e7\u00e3o das a\u00e7\u00f5es costuma provocar embara\u00e7os, tais como:<\/p>

tendo em vista que o juiz deve decidir as a\u00e7\u00f5es cumuladas em uma s\u00f3 senten\u00e7a, pode suceder que quest\u00f5es atinentes a uma s\u00f3 delas retardem o julgamento da outra. Por exemplo: se, na cobran\u00e7a surge controv\u00e9rsia sobre a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria do d\u00e9bito, mesmo estando a d\u00edvida inquestionavelmente vencida e n\u00e3o paga, o deferimento do despejo depender\u00e1 da defini\u00e7\u00e3o do valor do d\u00e9bito, ainda que para a retomada da \u00e1rea baste a ocorr\u00eancia do inadimplemento; <\/p>

na cobran\u00e7a, o fiador figura como r\u00e9u, ao lado do locat\u00e1rio, devendo ambos ser citados para a a\u00e7\u00e3o. Esse fato enseja muitas vezes a duplica\u00e7\u00e3o de atos processuais, sabendo-se que, no despejo sem cumula\u00e7\u00e3o com cobran\u00e7a, o fiador, por op\u00e7\u00e3o do locador, \u00e9 apenas intimado para acompanhar o desenvolvimento do processo. <\/p>

A experi\u00eancia mostra que, efetivamente, a cumula\u00e7\u00e3o da cobran\u00e7a com o despejo, na maior parte dos casos, n\u00e3o constitui a melhor das op\u00e7\u00f5es \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do locador, mesmo que o seu objetivo seja recuperar o cr\u00e9dito e retomar o espa\u00e7o comercial.<\/p>

Por circunst\u00e2ncias processuais diversas, \u00e9 prefer\u00edvel o ajuizamento das a\u00e7\u00f5es em momentos distintos. Normalmente, primeiro com o despejo por falta de pagamento e, depois, com a cobran\u00e7a (esta, de prefer\u00eancia, por a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o, de rito mais \u00e1gil, com a possibilidade de penhora de bens logo no in\u00edcio do processo), se n\u00e3o houver purga da mora em ju\u00edzo. <\/p>

A rigor, idealmente, a a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o deve ser ajuizada ap\u00f3s expirado o prazo da purga da mora na a\u00e7\u00e3o de despejo sem que o lojista tenha feito o respectivo dep\u00f3sito, evitando-se que a execu\u00e7\u00e3o seja esvaziada pelo anterior pagamento da d\u00edvida no processo de despejo.<\/p>

NOTAS \u00daTEIS SOBRE AS D\u00cdVIDAS LOCAT\u00cdCIAS<\/p>

S\u00e3o oportunas as seguintes notas sobre as d\u00edvidas oriundas da rela\u00e7\u00e3o entre lojistas e empreendedores de shopping centers:<\/p>

a a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o ou de despejo por falta de pagamento n\u00e3o depende de notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do locat\u00e1rio para sua constitui\u00e7\u00e3o em mora. Basta, para o respectivo ajuizamento, a falta de pagamento na data aprazada; <\/p>

constitui medida poss\u00edvel, mas n\u00e3o necess\u00e1ria, o protesto de alugu\u00e9is ou encargos locat\u00edcios vencidos e n\u00e3o pagos. Trata-se de op\u00e7\u00e3o do locador, no \u00e2mbito de sua pol\u00edtica de recupera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos; <\/p>

\u00e9 prudente que do instrumental jur\u00eddico da loca\u00e7\u00e3o se infira que a res sperata tem natureza de encargo, caso se queira contar com, al\u00e9m da execu\u00e7\u00e3o, o despejo por falta de pagamento, tamb\u00e9m no caso de inadimpl\u00eancia dessa verba;<\/p>

no que concerne \u00e0 contribui\u00e7\u00e3o para o fundo de promo\u00e7\u00f5es, quando arrecadada por associa\u00e7\u00e3o de lojistas, \u00e9 importante que a estrutura contratual permita a cobran\u00e7a dessa verba juntamente com aluguel e encargos, pelo pr\u00f3prio locador, agindo esse, nessa hip\u00f3tese, no interesse da associa\u00e7\u00e3o;<\/p>

idem quanto \u00e0 inadimpl\u00eancia relativa \u00e0s contribui\u00e7\u00f5es para o rateio de despesas, se arrecadadas pelo condom\u00ednio edil\u00edcio em que est\u00e1 instalado o empreendimento, convindo-se incumbir ao locador a cobran\u00e7a, no interesse do condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>

A PURGA DA MORA: REGIME ESPECIAL NAS LOCA\u00c7\u00d5ES<\/p>

Uma vez que o empreendedor ingresse com a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento, a legisla\u00e7\u00e3o confere ao locat\u00e1rio o direito de purgar a mora, o que resulta na extin\u00e7\u00e3o da demanda. \u00c9 importante saber, por\u00e9m, que a lei s\u00f3 admite uma \u00fanica purga de mora a cada dois anos. <\/p>

Significa dizer que, em caso de atraso de aluguel ou encargo, o locador, se quiser admitir o pagamento em atraso, deve considerar a hip\u00f3tese de ingressar com a respectiva a\u00e7\u00e3o e repactuar a d\u00edvida em ju\u00edzo.<\/p>

De fato, a purga extrajudicial da mora, mesmo com acr\u00e9scimos decorrentes do inadimplemento, n\u00e3o afasta o direito \u00e0 purga da mora em ju\u00edzo, se tal benesse n\u00e3o tiver sido desfrutada pelo locat\u00e1rio faltoso no bi\u00eanio contratual em quest\u00e3o.<\/p>

DILEMA SOBRE A FIAN\u00c7A: REN\u00daNCIA A UMA HIP\u00d3TESE DE DESPEJO LIMINAR<\/p>

Contratar ou n\u00e3o contratar a fian\u00e7a na loca\u00e7\u00e3o em shopping center constitui decis\u00e3o de extrema relev\u00e2ncia, no confronto entre os sistemas de prote\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos e de recupera\u00e7\u00e3o \u00e1gil de \u00e1reas em poder de lojistas inadimplentes.<\/p>

Afinal, segundo a legisla\u00e7\u00e3o vigente, no contrato destitu\u00eddo de fiador ou de outras garantias locat\u00edcias, ser\u00e1 cab\u00edvel o despejo liminar do locat\u00e1rio inadimplente.<\/p>

Trata-se de hip\u00f3tese de despejo liminar criada por lei no final de 2009, com vig\u00eancia a partir de janeiro de 2010, sabendo-se que essa foi, sem d\u00favida, uma altera\u00e7\u00e3o na Lei de Loca\u00e7\u00f5es que demandou relevante revis\u00e3o na rotina de contrata\u00e7\u00f5es no setor.<\/p>

At\u00e9 alguns anos atr\u00e1s, era tradi\u00e7\u00e3o no mercado de inquilinato, inclusive em shopping centers, a exig\u00eancia autom\u00e1tica de fiador, a ser apresentado pelo locat\u00e1rio como requisito de viabilidade da loca\u00e7\u00e3o. Muito raro era o contrato sem fiador. <\/p>

Atualmente, essa rotina tem sido repensada, na medida em que a contrata\u00e7\u00e3o do fiador importa na ren\u00fancia do direito \u00e0 liminar na a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento.<\/p>

Vale dizer que, para ser conveniente, a contrata\u00e7\u00e3o do fiador precisa promover um efetivo aumento do patrim\u00f4nio respons\u00e1vel pelas obriga\u00e7\u00f5es locat\u00edcias. Se, por exemplo, o locat\u00e1rio j\u00e1 \u00e9 empresa financeiramente saud\u00e1vel, ou se o fiador, na pr\u00e1tica, n\u00e3o agrega patrim\u00f4nio para responder pela d\u00edvida do locat\u00e1rio, melhor ser\u00e1 trocar o fiador pelo direito \u00e0 liminar no despejo por falta de pagamento. Em suma, tornou-se impr\u00f3pria a rotina operacional segundo a qual toda loca\u00e7\u00e3o deve ter um fiador. \u00c9 preciso avaliar, caso a caso, o que \u00e9 melhor: a garantia ou a liminar. Esse \u00e9 um questionamento inevit\u00e1vel no atual regime legal. <\/p>

SOBRE AS DIFERENTES MODALIDADES DE GARANTIA E A PREVAL\u00caNCIA DA FIAN\u00c7A<\/p>

De acordo com a lei, no contrato de loca\u00e7\u00e3o, pode o locador exigir do locat\u00e1rio as seguintes modalidades de garantia: fian\u00e7a, cau\u00e7\u00e3o, seguro de fian\u00e7a locat\u00edcia e cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento, sendo vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades de garantia em um mesmo contrato.<\/p>

Entre essas esp\u00e9cies de garantia a mais utilizada \u00e9 – e semana foi – a fian\u00e7a, por n\u00e3o limitar a garantia do d\u00e9bito ao valor de determinado bem ou contrato. Nesse sentido, observe-se que: <\/p>

na cau\u00e7\u00e3o, o d\u00e9bito locat\u00edcio estar\u00e1 garantido at\u00e9 o valor do bem caucionado, notando-se que, no caso de cau\u00e7\u00e3o em dinheiro, ela n\u00e3o poder\u00e1 exceder tr\u00eas meses de aluguel;<\/p>

no seguro de fian\u00e7a locat\u00edcia, a garantia estar\u00e1 limitada ao montante indicado no respectivo contrato; e<\/p>

na cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento, tal limite corresponder\u00e1 ao valor das quotas objeto da cess\u00e3o.<\/p>

J\u00e1 na fian\u00e7a, n\u00e3o existe limita\u00e7\u00e3o da garantia em fun\u00e7\u00e3o do valor de um determinado bem. Se o fiador possuir patrim\u00f4nio adequado, por exemplo, com dois ou mais im\u00f3veis, entre outros bens, todos os seus ativos garantir\u00e3o as obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio. <\/p>

Considerando-se que a d\u00edvida do locat\u00e1rio inadimplente tende a crescer m\u00eas a m\u00eas, n\u00e3o se sabendo, de antem\u00e3o, o tempo necess\u00e1rio \u00e0 obten\u00e7\u00e3o de seu despejo por falta de pagamento, especialmente em cen\u00e1rio em que n\u00e3o h\u00e1 despejo liminar (justo em vista da exist\u00eancia da garantia), o fato \u00e9 que, entre aquelas previstas em lei, a fian\u00e7a continua a ser eleita como a garantia mais indicada para contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>

A RECUPERA\u00c7\u00c3O JUDICIAL DO LOJISTA<\/p>

Vigora no Pa\u00eds um regime de prote\u00e7\u00e3o a empresas em dificuldade que permite, em certas circunst\u00e2ncias, a suspens\u00e3o da exigibilidade de d\u00e9bitos da benefici\u00e1ria do favor legal. Trata-se da recupera\u00e7\u00e3o judicial de empresas, prevista em lei, que cuida tamb\u00e9m de outras hip\u00f3teses de crise de solv\u00eancia empresarial, como a recupera\u00e7\u00e3o extrajudicial e a fal\u00eancia do empres\u00e1rio e da sociedade empres\u00e1ria. <\/p>

Uma das ferramentas essenciais do processo de recupera\u00e7\u00e3o judicial de empresas, como se diz, \u00e9 a suspens\u00e3o da exigibilidade dos cr\u00e9ditos contra a favorecida, para posterior substitui\u00e7\u00e3o por outros, em conformidade com o plano de recupera\u00e7\u00e3o formulado pela empresa em dificuldade.<\/p>

Para que ocorra a substitui\u00e7\u00e3o de tais cr\u00e9ditos, via nova\u00e7\u00e3o, o plano do devedor precisa ser aprovado pelos credores, em assembleia que conta com a participa\u00e7\u00e3o de titulares de cr\u00e9ditos trabalhistas, de cr\u00e9ditos com garantia real, de cr\u00e9ditos quirograf\u00e1rios e com privil\u00e9gio especial ou geral ou subordinado, assim como dos cr\u00e9ditos de microempresas e empresas de pequeno porte.<\/p>

Os cr\u00e9ditos submetidos \u00e0 aprecia\u00e7\u00e3o e transforma\u00e7\u00e3o por delibera\u00e7\u00e3o do conjunto de credores s\u00e3o designados como cr\u00e9ditos concursais, os quais passam, ent\u00e3o, a conviver com os chamados cr\u00e9ditos extraconcursais, que s\u00e3o aqueles que a lei exclui do processo de recupera\u00e7\u00e3o judicial da empresa, como as d\u00edvidas contratadas ap\u00f3s o ajuizamento do pedido de recupera\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>

Salvo pelo regime especial a que se submetem os cr\u00e9ditos concursais, a empresa em recupera\u00e7\u00e3o judicial tem vida relativamente normal, podendo celebrar contratos novos com fornecedores e prestadores de servi\u00e7os, ou novos empr\u00e9stimos, entre outros neg\u00f3cios.<\/p>

Sobre esse ambiente empresarial excepcional, cabem os seguintes coment\u00e1rios, relativamente a contratos de loca\u00e7\u00e3o em vigor no momento em que a empresa ingressa com pedido de recupera\u00e7\u00e3o judicial, segundo a lei e a jurisprud\u00eancia:<\/p>

as a\u00e7\u00f5es de despejo, inclusive por falta de pagamento (se voltadas unicamente para a rescis\u00e3o do contrato, sem cumula\u00e7\u00e3o com cobran\u00e7a), n\u00e3o se suspendem, podendo culminar com a retomada da \u00e1rea locada, na medida em que, em si, n\u00e3o correspondem a uma a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, e s\u00f3 essas t\u00eam seu curso obstado pelo pedido de recupera\u00e7\u00e3o;<\/p>

os cr\u00e9ditos de aluguel s\u00e3o ora tratados como concursais, ora como extraconcursais: concursais ser\u00e3o aqueles existentes at\u00e9 o momento do requerimento da recupera\u00e7\u00e3o judicial e que ser\u00e3o inclu\u00eddos no plano de recupera\u00e7\u00e3o; e extraconcursais, aqueles constitu\u00eddos ap\u00f3s o requerimento, ainda que o contrato tenha sido anteriormente celebrado;<\/p>

o n\u00e3o pagamento tempestivo dos cr\u00e9ditos locat\u00edcios extraconcursais poder\u00e1 dar ensejo a despejo por falta de pagamento, execu\u00e7\u00e3o ou mesmo pedido de fal\u00eancia do locat\u00e1rio, que n\u00e3o se encontra protegido pelo regime excepcional relativamente a cr\u00e9ditos extraconcursais;<\/p>

mesmo os cr\u00e9ditos concursais poder\u00e3o ser regularmente exigidos contra os fiadores, podendo prosseguir – ou ser instaurada – a respectiva execu\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m de cr\u00e9ditos constitu\u00eddos em data anterior \u00e0 do pedido de recupera\u00e7\u00e3o.<\/p>

Vale notar, por fim, que nada impede a contrata\u00e7\u00e3o de novas loca\u00e7\u00f5es na vig\u00eancia do processo de recupera\u00e7\u00e3o judicial da empresa, sabendo-se que os d\u00e9bitos do locat\u00e1rio ser\u00e3o extraconcursais e que ser\u00e1 livre a cobran\u00e7a contra o locat\u00e1rio e seus fiadores ou garantidores em geral, sujeitando-se o locat\u00e1rio, em caso de mora, a despejo, cobran\u00e7a e at\u00e9 mesmo requerimento de fal\u00eancia.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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